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住み替えの流れ
住宅の住み替えの一連の流れをご説明してます。疑問点は、何でも当社まで連絡下さい。
住んでいるご自宅を買い換えされる場合、通常は売却と購入のタイミングを合わせるのが重要となります。 その二つを同時に出来れば一番良いのですがなかなか現実は厳しいのが現状です。また、個別の物件状況によっても 方法が違ってきますし、売却物件の住宅ローン等の残債の状況によっても方法が制限されます。
下欄のチャートは買い換えの大まかな流れを紹介したものです。
残債のない物件 自己資金で残債を抹消できる方
ほぼ通常の購入の流れと同じになります。どのタイミングで 売却に出していただいても対応可のです。
また大家として 賃貸収入を得ることも出来ます。
売却と購入の住宅ローンふたつの支払いを出来る年収のある方
金融機関によって既存のローンまたは、そのままの支払いで 新規に購入物件のローンを組める銀行と既存のローンを購入物件の新規住宅ローンと一緒に借り換えないといけない金融機関があります。
※一般に既存のローンが公庫等の公的融資の場合は後者の借り換えでないと新規住宅ローンは組めません。
売却しても残債を抹消できない買換の場合
金融機関によって違いがありますが、売却後に残った残債分も購入時の新規住宅ローンに組み込めるローンと いうのがあります。
※売却して残債が確定しないとローンが組めません。（物件の担保余力と個人の属性の審査がありあます）。
売却して残債を確定させる必要があります。
| 購入の段取り | 売却の段取り | 既存借入の段取り | ||
|---|---|---|---|---|
| 購入資金計画 | 売却資金計画 | 残高の確認 | ||
| 売却後の予定残金と購入物件代金のシミュレーションを指定払いの目安を詳細に把握します。最初の計画が重要になってきます。 | 一応最低売却価格金額での資金計画を立てましょう。 | |||
| 物件探し | 売却開始 | |||
| いつ売却になってもいいようにある程度希望の物件を見つけておきましょう！ 完成物件はすぐ売却になってしまう可能性がありますから、建築中の物件を中心に探した方が条件のいい物件を購入できるチャンスが高くなります。 |
できるなら購入物件担当の不動産会社に売却を任せた方が段取り等の関係で流れがスムーズです。ただし自社物件を売るだけで販売が弱そうな会社の場合は、ほかにも依頼した方がよい場合があります。 | |||
| 購入決定 | 購入客案内 | |||
| 売却物件に「購入申込書」が入ったら契約前に、まず自分が残債分と新規住宅ローンが組めるかどうか事前に金融機関に審査してもらいましょう。審査の結果住宅ローンが減額になることもありますので、その場合は購入する物件の値段を調整してもらうか自己資金を増額する必要が生じます。 | 案内がない場合は売り出し価格の見直しを！ お問い合わせや案内が少ない場合は値段を下げる等の早期売却方法をとる必要があります。 |
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| 金融機関の事前審査 | 購入者決定 | |||
| キャンセルの可能性も・・ 実際に売却に出してみるとわかりますが、なかなか思うように「問い合わせ」「案内」がこない場合があります。精神的にも「売却できるの？」「売れないかしら？」と不安になる方も多いのが現状です。10組案内に来て売却になるかどうかという確率です。 |
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| 購入契約 | 出来れば同日か 同日契約 |
売却契約 | 残高の確認 | |
| 売買契約は万一に備えて必ず「住宅ローン特約」と「買い換え特約」をつけて契約しましょう！違約金や手付け金が没収になる可能性があります。 | 契約後解約の可能性も・・・ ローン解約の可能性も・・・ 買い換えの場合にネックになるのがこの事前の引越です。住宅ローンと既存借入金融機関の抹消の関係で購入と売却を同日に行いますので、所有権移転登記も同日に行うために先に引越をして空き屋にしておく必要が生じます。相手側と契約時に交渉して「所有権移転後もしばらくは家賃を支払う形で明け渡しの期日の猶予をもらう」という方法もありますが、現実的には難しいと思います。 |
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| 住宅ローンの承認 | ||||
| 申し込みから承認までの約一週間かかります。書類の不備や追加書類を要求された場合は承認が遅れます。 | ||||
| 金銭消費貸借契約 | 事前の引越 | 抵当権の抹消依頼 | ||
| 必ずご本人が店頭に来店必要。 金融機関とのお金を「貸します」「借ります」の契約です。支払日・借入金額・決済日・返済方法等を決める大事な契約となりますので、必ず借入者本人の出席となります。 |
抹消書類が店頭に届く日数の確認等しておきます。 | |||
| 購入物件立ち会い | 売却物件立ち会い | |||
| 引越前のチェックです。建て付け・クロスのはがれ給排水・キズ等。 | 抹消書類が店頭に届く日数の確認等しておきます。 | |||
| 購入残代金の 支払い(決済) |
必ず同日 となります |
売却残代金の 受領(決済) |
必ず同日 となります |
抹消代金振込み 抹消書類受取り |
| タイミングが 難しい |
返済通帳、銀行印、実印等の確認。 | |||
| 入居開始可能 | 売り主の瑕疵担保 責任義務開始 |
抵当権の抹消 | ||
| 売却物件引き渡し後も2〜3ヶ月間は給排水設備・木部の腐食・白蟻・雨漏り等の責任が生じます。 補修等予定外の出費も・・・ |
不動産の住み替えならハウスクリエイトにおまかせください！
お住み換えは上記のような複雑な流れをくみますので、できれば購入物件担当の不動産会社を窓口にして販売活動をした方が流れが幾分かスムーズになると思います。
買換のわずらわしさを解消するためにも、また早期の売却を検討されている方も御利用ください。 中古マンション・中古住宅・土地・アパート等種類は問いません、当社独自のノウハウで、リニューアル または、新築にして再販させていただきます。